Thời gian qua, các tranh chấp, phản ánh, khiếu nại liên quan đến hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ vẫn tiếp tục được cơ quan truyền thông thông tin cũng như người tiêu dùng phản ánh tới cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Trên thị trường, ghi nhận không ít các quảng cáo, giới thiệu hấp dẫn về quyền lợi của khách hàng (Khách Nghỉ dưỡng) khi tham gia mô hình này, như:

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp người dân tham gia hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ phán ánh quyền lợi của họ trong hợp đồng ký kết trên thực tế không giống với thông tin quảng cáo, giới thiệu.
Liên quan đến vấn đề này, trên cơ sở kinh nghiệm quốc tế và một số thông tin phản ánh về mô hình kinh doanh này cho đến nay tại Việt Nam, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia tổng hợp một số ví dụ về sự thiếu rõ ràng trong các điều khoản về quyền lợi của bên mua trong một số hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ để người dân nghiên cứu kỹ trước khi quyết định tham gia giao dịch, cụ thể như sau:
1. Nhóm điều khoản liên quan đến nghĩa vụ tài chính của Khách Nghỉ dưỡng.

Ví dụ 1:
“Ngoài Giá trị hợp đồng được thanh toán một lần tại thời điểm ký kết Hợp đồng, Khách Nghỉ dưỡng sẽ có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty mỗi năm và hàng năm khoản Phí thường niên theo quy định dưới đây:
a) Phí thường niên được thu hàng năm, tính theo tỷ lệ tương ứng của Khách Nghỉ dưỡng trong tổng các chi phí hoạt động của Khu Nghỉ dưỡng và các chi phí cung cấp dịch vụ cho tất cả các khách nghỉ dưỡng của Khu Nghỉ dưỡng, cho dù đó là chi phí trực tiếp hoặc gián tiếp. 
b) Phần đóng góp theo tỷ lệ tương ứng của một khách nghỉ dưỡng sử dụng căn hộ nghỉ dưỡng lớn hơn sẽ được cân nhắc để thể hiện chi phí tăng kèm theo diện tích tăng lên, các tiện ích sử dụng riêng tăng, và khả năng đáp ứng số lượng khách nghỉ dưỡng sử dụng căn hộ nghỉ dưỡng tăng”
Ví dụ 2:
“Bên cạnh và độc lập với Khoản Thanh toán một lần tại thời điểm ký kết Hợp đồng, Khách hàng có nghĩa vụ thanh toán phí duy trì hợp đồng hàng năm để phục vụ cho việc cung cấp các dịch vụ nghỉ dưỡng của Khách hàng. Doanh nghiệp và/ hoặc đơn vị quản lý có toàn quyền xác định mức phí này dựa trên danh mục các dịch vụ và chất lượng dịch vụ nghỉ dưỡng được cung cấp và sẽ thông báo cho Khách hàng vào cuối năm liền trước năm sử dụng dịch vụ tiếp theo. Khách hàng có nghĩa vụ hoàn thành khoản phí này trước khi sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng.”
Theo các điều khoản nêu trên, có thể thấy, bên cạnh khoản tiền phải thanh toán một lần tại thời điểm ký kết hợp đồng (khoảng vài trăm triệu đồng), Khách Nghỉ dưỡng còn phải thanh toán chi phí hàng năm (từ vài triệu đến vài chục triệu đồng) để sử dụng quyền nghỉ dưỡng trên thực tế. Trong khi đó, khoản chi phí này và các vấn đề có liên quan lại không được quy định cụ thể trong các điều khoản nêu trên, ví dụ: thiếu các quy định về mức phí cụ thể hay giới hạn hoặc nguyên tắc thu, thay đổi phí tại thời điểm giao kết Hợp đồng và trong suốt thời hạn Hợp đồng; thiếu quy định về tiêu chuẩn, chất lượng các dịch vụ nghỉ dưỡng được cung cấp; thiếu cơ chế phân bổ từ khoản tổng dự toán tổng, tổng hoạch toán đến từng loại căn hộ và từng Khách Nghỉ dưỡng… Đồng thời, các điều khoản nêu trên chỉ quy định về nghĩa vụ đóng chi phí hàng năm này của Khách Nghỉ dưỡng mà không quy định nghĩa vụ tương tự đối với bên cung cấp dịch vụ tính trên số tuần nghỉ dưỡng mà bên đó chưa bán hoặc không bán.
Thậm chí, các điều khoản nêu trên còn thể hiện quyền xác định mức chi phí hàng năm và các vấn đề có liên quan (như: dịch vụ nghỉ dưỡng, chất lượng dịch vụ, hạng mục các chi phí được hoạch toán vào tổng chi phí chung dùng để phân bổ cho từng Khách Nghỉ dưỡng…) thuộc về  Doanh nghiệp Công ty và/ hoặc đơn vị Công ty Qquản lý trong suốt thời hạn Hợp đồng.
Từ các quy định thiếu rõ ràng trên đây, các điều khoản hợp đồng trao cho Công ty quyền đưa ra các tính toán nhằm tối ưu hóa quyền lợi của mình tùy từng thời kỳ và đẩy bất lợi lẫn rủi ro về phía Khách Nghỉ dưỡng.
2. Nhóm điều khoản liên quan đến chất lượng dịch vụ nghỉ dưỡng.
Ví dụ 1:
“Trong suốt thời hạn Hợp đồng, Khách Nghỉ dưỡng được cung cấp căn hộ đúng mô tả tại Hợp đồng và sử dụng các dịch vụ nghỉ dưỡng do  Doanh nghiệp và/ hoặc đơn vị quản lý cung cấp.”
Ví dụ 2:
“Khách Nghỉ dưỡng được hưởng không khí nghỉ ngơi, giải trí theo tiêu chuẩn cao”
Ví dụ 3:
“Doanh nghiệp và/ hoặc đơn vị quản lý cung cấp dịch vụ và chất lượng dịch vụ nghỉ dưỡng phù hợp với thông lệ trong ngành quản lý khách sạn”
Mặc dù được quảng cáo vô cùng hấp dẫn với các tiện nghi, chất lượng nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế, 5*, tuy nhiên danh mục dịch vụ và chất lượng dịch vụ cung cấp tới Khách Nghỉ dưỡng có thể không được cụ thể hóa trong hợp đồng. Điều này khiến Khách Nghỉ dưỡng thiếu cơ sở pháp lý để khiếu nại bên cung cấp dịch vụ trong trường hợp họ cho rằng chất lượng dịch vụ không đảm bảo, không tương xứng với số chi phí thường niên/ phí duy trì phải chi trả hoặc không đúng với kỳ vọng về một địa điểm nghỉ dưỡng lý tưởng – mục đích xác lập hợp đồng ban đầu của bên mua.
3. Nhóm điều khoản liên quan đến khả năng đầu tư sinh lời.
Theo phản ánh của một bộ phận người mua, họ tham gia hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ như một kênh đầu tư sinh lợi do được giới thiệu, hứa hẹn (nhưng không quy định trong hợp đồng) có thể dễ dàng chuyển nhượng một phần/ toàn bộ hợp đồng hoặc quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng cho bên thứ ba. Tuy nhiên, thông qua điều khoản hợp đồng, Công ty có thể thiết kế các rào cản đối với Khách Nghỉ dưỡng trong việc thực hiện quyền này.
Ví dụ 1:
“Khách hàng có quyền chuyển nhượng, chuyển giao các quyền và các nghĩa vụ của mình theo hoặc phát sinh từ Hợp đồng (dù là toàn bộ hoặc một phần) cho bất kỳ bên thứ ba nào phù hợp với các quy định dưới đây.
…Khách hàng có trách nhiệm thanh toán một khoản phí chuyển nhượng, chuyển giao theo quy định của Doanh nghiệp tại từng thời điểm.
…Khách hàng có quyền chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ của mình cho một bên thứ ba để thực hiện Hợp đồng, sau khi có sự đồng ý trước bằng văn bản của doanh nghiệp”.
Đối chiếu với ví dụ minh họa thứ 1, có thể thấy việc chuyển nhượng này gắn với điều kiện trả phí và phải được bên cung cấp dịch vụ đồng ý trước bằng văn bản. Trong khi đó, mức phí chuyển nhượng và điều kiện chuyển nhượng cụ thể (để nhận được sự đồng ý bằng văn bản của Doanh nghiệp) chưa được quy định tại thời điểm ký kết Hợp đồng mà thuộc quyền quyết định của Doanh nghiệp tại từng thời điểm. Như vậy, tại thời điểm Khách hàng phát sinh nhu cầu chuyển nhượng, Doanh nghiệp hoàn toàn có thể tính toán một mức phí chuyển nhượng có lợi cho Doanh nghiệp và đưa ra các điều kiện chuyển nhượng khó khăn nhằm mục đích hạn chế việc chuyển nhượng của Khách hàng, đồng thời để cạnh tranh trong việc bán các tuần nghỉ dưỡng của doanh nghiệp với chính các Khách hàng đang có nhu cầu chuyển nhượng để tìm kiếm lợi nhuận.

Ví dụ 2:
“Nếu Khách Nghỉ dưỡng thay đổi người sử dụng căn hộ nghỉ dưỡng trong tuần nghỉ dưỡng thì việc thay đổi này phải được sự chấp thuận của Doanh nghiệp và/ hoặc đơn vị quản lý  điều hành khu nghỉ dưỡng và Khách Nghỉ dưỡng phải chi trả phí cho sự thay đổi này theo mức phí sẽ được Doanh nghiệp và/ hoặc đơn vị quản lý  thông báo theo từng thời điểm”.
Ở ví dụ thứ 2, hợp đồng cũng đặt ra các hạn chế đối với việc thay đổi người sử dụng căn hộ nghỉ dưỡng trong tuần nghỉ dưỡng. Có thể thấy, bằng các điều khoản này, Khách Nghỉ dưỡng là bên bị động trong việc thay đổi người vì: (i) phải được  Doanh nghiệp và/ hoặc đơn vị quản lý điều hành khu nghỉ dưỡng chấp thuận bằng văn bản nhưng Hợp đồng không quy định về điều kiện chấp thuận và (ii) phải trả phí thay đổi người nhưng mức phí không được xác định tại thời điểm ký kết Hợp đồng mà sẽ cho Doanh nghiệp và/ hoặc đơn vị quản lý điều hành khu Nghỉ dưỡng quyết định tại từng thời điểm. Trong trường hợp thiếu thiện chí, Doanh nghiệp và/ hoặc đơn vị quản lý  điều hành khu nghỉ dưỡng có thể đưa ra các mức phí hạn chế Khách Nghỉ dưỡng thực hiện quyền lợi này.
4. Loại điều khoản liên quan đến địa điểm nghỉ dưỡng.
Ví dụ 1:
“Khách Nghỉ dưỡng được quyền nghỉ dưỡng tại dự án của Công ty hoặc thực hiện quyền trao đổi để đi nghỉ dưỡng tại các địa điểm khác trong và ngoài nước của các đối tác trong mạng lưới liên kết với Công ty. Trong từng thời kỳ, Doanh nghiệp có thể toàn quyền lựa chọn và ký kết thỏa thuận với một hoặc nhiều đối tác liên kết để Khách Nghỉ dưỡng thực hiện việc trao đổi.”
Ví dụ 2:
“Khách Nghỉ dưỡng có thể thực hiện các giao dịch trao đổi địa điểm nghỉ dưỡng phụ thuộc vào thỏa thuận riêng giữa Khách Nghỉ dưỡng và đối tác liên kết trong danh sách lựa chọn của Doanh nghiệp tùy từng thời điểm. Để tránh hiểu lầm, thỏa thuận trao đổi này là độc lập và không ràng buộc trách nhiệm của Doanh nghiệp”.
Với dạng điều khoản này, có thể Khách Nghỉ dưỡng không được cung cấp thông tin về danh sách các công ty liên kết cụ thể, đồng thời không được cam kết về các tiêu chí lựa chọn đối tác liên kết.
Theo đó, tại thời điểm ký kết Hợp đồng, Khách Nghỉ dưỡng không có cơ sở để đánh giá về hiệu quả thực hiện quyền trao đổi này trên thực tế; đồng thời, do Doanh nghiệp có toàn quyền lựa chọn đối tác liên kết và giao dịch trao đổi giữa đối tác liên kết và Khách Nghỉ dưỡng là giao dịch riêng nên không có cơ sở ràng buộc trách nhiệm của Doanh nghiệp khi Doanh nghiệp lựa chọn đối tác liên kết thiếu năng lực/ không đáp ứng được kỳ vọng của Khách Nghỉ dưỡng.
5. Nhóm điều khoản liên quan đến chủ thể cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng.

Ví dụ 1:
“Doanh nghiệp có thể chuyển nhượng, chuyển giao các quyền và nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng này cho bất kỳ bên thứ ba nào với điều kiện không làm thay đổi các điều khoản cơ bản của Hợp đồng này. Doanh nghiệp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản tới Khách Nghỉ dưỡng trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện việc chuyển nhượng, chuyển giao. Doanh nghiệp được giải phóng và miễn trừ toàn bộ các trách nhiệm và nghĩa vụ theo hoặc liên quan đến Hợp đồng này sau thời điểm chuyển nhượng, chuyển giao…”

Điều khoản minh họa ở trên cho phép đơn vị cung cấp chuyển nhượng, chuyển giao hợp đồng cho bên thứ ba. Trong khi tại nhóm điều khoản thứ ba (nhóm điều khoản liên quan đến khả năng đầu tư sinh lời), Khách Nghỉ dưỡng muốn chuyển nhượng, chuyển giao phải thanh toán phí và phải được Doanh nghiệp đồng ý trước bằng văn bản thì hợp đồng cho phép Doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng khi đáp ứng điều kiện đã xác định rõ trong Hợp đồng (ví dụ: “với điều kiện không làm thay đổi các điều khoản cơ bản của Hợp đồng này”) và chỉ phải thông báo cho Khách Nghỉ dưỡng sau khi đã chuyển nhượng. Đồng thời, Doanh nghiệp được giải phóng và miễn trừ toàn bộ các trách nhiệm và nghĩa vụ sau thời điểm chuyển nhượng, chuyển giao.
Như vậy, ngay cả trong trường hợp Khách Nghỉ dưỡng đã nghiên cứu kỹ và thận trọng lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ có uy tín, có tiềm lực kinh tế và kinh doanh lâu năm trên thị trường, Khách Nghỉ dưỡng vẫn có thể phải chịu rủi ro trong trường hợp Doanh nghiệp chuyển nhượng, chuyển giao Hợp đồng cho bên thứ 3 thiếu năng lực và/hoặc thiện chí trong việc thực hiện Hợp đồng.
6. Nhóm điều khoản về chế tài xử lý vi phạm.

Ví dụ 1:
“1. Doanh nghiệp có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng khi Khách nghỉ dưỡng có một trong các hành vi vi phạm dưới đây:
a) không thanh toán đúng hạn và đầy đủ các nghĩa vụ tài chính trong vòng 60 (sáu mươi) ngày kể từ ngày đến hạn; hoặc
b) vi phạm nội quy/quy chế của Doanh nghiệp và/ hoặc đơn vị quản lý. Trường hợp Khách Nghỉ dưỡng vi phạm quy định tại nội quy/quy chế thì hành vi đó sẽ cấu thành một vi phạm nghiêm trọng theo Hợp đồng này.
c) hành vi vi phạm khác theo quy định tại Hợp đồng này hoặc quy định của pháp luật mà gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh của Công ty và/ hoặc bên thứ ba có quyền lợi gắn liền với Khu Nghỉ dưỡng theo xác định của Doanh nghiệp.
2. Trường hợp Doanh nghiệp chấm dứt Hợp đồng này do bất kỳ sự vi phạm, không tuân thủ nào của Khách Nghỉ dưỡng, Doanh nghiệp sẽ có quyền giữ lại, hưởng và sở hữu các khoản thanh toán của Khách Nghỉ dưỡng cho thời gian còn lại.”
Điều khoản minh họa nêu trên chỉ quy định quyền chấm dứt Hợp đồng của Doanh nghiệp, không quy định quyền chấm dứt và quyền hủy bỏ Hợp đồng của Khách Nghỉ dưỡng (không quy định các trường hợp cụ thể Khách Nghỉ dưỡng được quyền chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng và chế tài xử ý vi phạm tương ứng). Nếu không có quy định cụ thể trong hợp đồng, Khách Nghỉ dưỡng chỉ có thể hủy bỏ Hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp Doanh nghiệp vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng.  Tuy nhiên, Khách Nghỉ dưỡng sẽ gặp bất lợi nếu các trường hợp nào được xác định là “Doanh nghiệp vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” không được xác định rõ trong Hợp đồng.
Trong khi đó, về phía Doanh nghiệp, quyền chấm dứt hợp đồng của Doanh nghiệp như được liệt kê tại điều khoản minh họa nêu trên về cơ bản đã bao quát hết 03 nhóm nghĩa vụ của Khách Nghỉ dưỡng, bao gồm: (i) nhóm vi phạm về nghĩa vụ thanh toán; (ii) nhóm vi phạm quy định tại nội quy/ quy chế (bất kỳ vi phạm nào đối với nội quy/ quy chế cũng cấu thành vi phạm nghiêm trọng) và (iii) các nhóm vi phạm khác (tất cả các vi phạm khác mà gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh của Doanh nghiệp và/ hoặc bên thứ ba có quyền lợi gắn liền với Khu Nghỉ dưỡng). Đối với nhóm các vi phạm khác, việc xác định tính chất “gây ảnh hưởng nghiêm trọng” cũng được trao cho Doanh nghiệp. 
Như vậy, với nhóm điều khoản về chế tài xử lý vi phạm được minh họa trên đây, Khách Nghỉ dưỡng đứng trước rủi ro lớn trong việc bị Doanh nghiệp chấm dứt Hợp đồng và mất khoản tiền đã thanh toán mặc dù thời hạn hợp đồng có thể còn dài.
Xuất phát từ việc điều khoản hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ thường phức tạp, khoản tiền phải thanh toán một lần lớn, thời hạn hợp đồng dài, cơ chế chấm dứt Hợp đồng cho Khách Nghỉ dưỡng có thể không thuận lợi cùng với nhiều hạn chế khác có thể được quy định trong hợp đồng, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia khuyến nghị người dân lưu ý nghiên cứu kỹ hợp đồng và đề nghị luật sư tư vấn, nếu có thể, để đánh giá toàn diện về quyền lợi, nghĩa vụ và rủi ro có thể xẩy ra trước khi quyết định tham gia giao dịch./.

[1] Điều 423 Bộ luật Dân sự.